Transcription modifiée de la conférence téléphonique ou de la présentation des résultats du MAC 6-Feb-20 6:00 pm GMT


SANTA MONICA 8 février 2020 (Thomson StreetEvents) – Transcription modifiée de la conférence téléphonique ou de la présentation des résultats de Macerich Co jeudi 6 février 2020 à 18 h 00 GMT

* Douglas J. Healey

* Scott W. Kingsmore

* Thomas E. O’Hern

* Haendel Emmanuel St. Juste

Mizuho Securities USA LLC, Division de la recherche – MD of Americas Research & Senior Equity Research Analyst

Evercore ISI Institutional Equities, Division de la recherche – MD principal et analyste principal de la recherche sur les actions

KeyBanc Capital Markets Inc., Division de la recherche – MD et analyste principal de la recherche sur les actions

Bonjour et bienvenue à la conférence téléphonique sur les résultats du quatrième trimestre 2019 de la société Macerich. La conférence d’aujourd’hui est enregistrée. Et maintenant, à ce moment, je voudrais céder la conférence à Jean Wood, vice-président des relations avec les investisseurs. Allez-y.

Bonjour et merci de vous joindre à nous lors de notre appel de résultats du quatrième trimestre 2019. Au cours de cet appel, nous ferons certaines déclarations qui peuvent être considérées comme prospectives au sens de la sphère de sécurité de la Private Securities Litigation Reform Act de 1995.

Les résultats réels peuvent différer considérablement en raison d’une variété de risques, d’incertitudes et d’autres facteurs. Nous vous renvoyons au communiqué de presse d’aujourd’hui et à nos documents déposés auprès de la SEC pour une discussion détaillée des déclarations prospectives. Les rapprochements des mesures financières non conformes aux PCGR avec les mesures conformes aux PCGR les plus directement comparables sont inclus dans le communiqué des résultats et supplémentaires déposés sur le formulaire 8-K auprès de la SEC, qui sont publiés dans la section Investisseurs du site Web de la société à macerich.com.

Nous sommes accompagnés aujourd’hui de Tom O’Hern, président-directeur général; Scott Kingsmore, vice-président exécutif et directeur financier; et Doug Healey, vice-président exécutif, location.

Sur ce, je voudrais passer l’appel à Tom.

Thomas E. O’Hern, The Macerich Company – PDG et directeur [3]

Merci, Jean, et merci à tous de vous être joints à nous aujourd’hui. Ce fut un trimestre solide avec de bons paramètres d’exploitation. Les ventes par pied ont augmenté de 10% pour s’établir à 801 $ par pied. Il s’agit de notre 12e trimestre consécutif de croissance des ventes. Le taux d’occupation était de 94%, en hausse de 20 points de base par rapport au 30 septembre, mais en baisse par rapport à 95,4% à la fin de 2018. Cela était principalement dû aux faillites de 2019.

Les loyers moyens ont augmenté de 3,3%. Nous continuons de connaître de forts volumes de location dans une grande variété de catégories avec une activité de location en 2019 en hausse de près de 20% par rapport à l’année précédente. Le crédit-bail en 2019 comprenait un montant important de crédit-bail à usage mixte dans des utilisations commerciales non traditionnelles qui entraînent ou augmenteront le trafic des consommateurs vers nos centres-villes de haute qualité. Cela comprend 4 offres d’hôtels, dont Caesars Republic à Scottsdale Fashion Square, 5 offres de co-working, la plupart avec Industrious. Nous avons convenu de 3 offres Lifetime Fitness plus 1 Equinox. Il y a 5 ans, ces usages n’existaient pas dans les centres commerciaux. Nous prévoyons que cette tendance s’accélérera à l’approche de 2020 et 2021.

Nous avons achevé un vaste plan de financement pour 2019, qui a généré plus de 550 millions de dollars de produits de prêts et de liquidités excédentaires pour la société. Nous avons continué de procéder à des cessions d’actifs non essentiels. Nous sommes sous contrat pour vendre notre part de 50% de la tour résidentielle de Tysons Corner. De plus, nous sommes sous contrat pour une autre disposition d’un centre commercial non central et nous négocions sur un autre. Pour l’exercice, nous prévoyons un produit d’environ 300 millions de dollars provenant de la vente d’actifs non essentiels, ce qui a été pris en compte dans nos prévisions pour 2020. À l’inverse, nous avons abandonné nos efforts pour créer une coentreprise avec l’un de nos actifs de premier plan.

Le FFO par action était de 0,98 $, correspondant au consensus et la croissance du PNI au même centre pour l’année était de 65 points de base, ce qui était dans notre fourchette initiale. Cela a été accompli face aux vents contraires importants des détaillants qui se sont produits en 2019, dont les effets devraient se poursuivre en 2020. Nous prévoyons une croissance du PNI au même centre cette année de 0,5% à 1% avec une accélération en 2021.

Du côté du réaménagement, notre pipeline continue de bien progresser. En septembre, Macerich et PREIT ont ouvert le Fashion District Philadelphia. L’établissement propose un mélange unique de prix plein et de produits phares, de magasins d’usine, de restaurants, de divertissements et de coworking. Des locataires tels que Century 21, Burlington, Nike, AMC Theatres, Round One et City Winery sont maintenant ouverts et opérationnels. La performance a été solide. Et depuis son ouverture mi-septembre, la propriété a accueilli plus de 3 millions de visiteurs. Les futurs locataires ayant des baux signés incluent, entre autres, Industrious, Sephora, Kate Spade et Ardene.

Au printemps 2021, un vaisseau amiral Primark à 2 niveaux ouvrira ses portes sur Market Street. Nous sommes ravis de l’ouverture au cours de la première saison des Fêtes, et nous nous réjouissons de l’ouverture continue des locataires à cette destination unique du centre-ville. Les contributions financières de l’actif devraient continuer d’augmenter en 2021 et au-delà. Nous avons exécuté des baux et / ou des espaces ouverts pour 84% de l’espace avec 10% supplémentaires engagés.

Des progrès importants se poursuivent quant à la réaffectation de nos emplacements Sears récupérés. La construction est en cours dans 4 de ces propriétés. De nouveaux locataires ouvriront leurs portes à partir du troisième trimestre 2020. Les efforts en matière de droits se poursuivent sur les 2 grands projets à usage mixte, Los Cerritos Center et Washington Square, 2 de nos 10 principaux actifs. Les deux projets comprendront d’importants composants non commerciaux et à usage mixte. Nous prévoyons de nous associer à des experts polyvalents sur ces 2 projets et autres redéveloppements de densification. Nous prévoyons des travaux révolutionnaires sur Washington Square à la mi-2020 en prévision d’une grande ouverture fin 2021. Les utilisations à Washington Square devraient inclure le divertissement, la nourriture et les boissons, le bureau créatif, l’hôtel, tout autour d’une place qui sera le rassemblement et le point focal menant à l’entrée du nouveau centre commercial.

Nous sommes satisfaits de la demande des locataires en pré-location, et nous annoncerons les noms des locataires lors de l’exécution des transactions au cours des prochains trimestres. Comme mentionné, notre intention est d’apporter des composants à usage mixte tels que l’immeuble multifamilial et l’hôtel à Washington Square et à Los Cerritos avec une combinaison de baux fonciers et de partenariats avec des promoteurs d’habitations multifamiliales et hôtelières avec un investissement minimal de notre part.

Nos estimations de réaménagement des projets Sears se situent entre 130 et 160 millions de dollars au cours des prochaines années. Nous prévoyons des rendements attractifs de 8% à 9% sur les réaménagements de commerces et de 9% à 10% pour les mixtes.

La variété des utilisations qui seront présentées dans tous ces anciens emplacements Sears est extrêmement convaincante et augmentera considérablement la productivité et le trafic des consommateurs.

À Scottsdale Fashion Square, toutes les composantes de ce réaménagement à multiples facettes fonctionnent sur tous les cylindres. Ce qui était autrefois une aile à faible trafic menant à un grand magasin Barney’s peu performant est désormais ancré par un produit phare d’Apple, un Industrious entièrement occupé, et comprend une nouvelle liste de marques passionnantes rendue possible par l’ajout d’Apple et d’Industrious.

À plusieurs centaines de mètres de la propriété, l’aile de luxe regorge de marques de luxe comme Breitling, Burberry, Cartier, Gucci, Jimmy Choo, LOUIS VUITTON, Prada, Saint Laurent, Ferragamo et Tiffany. Plus récemment, Nobu, Scottsdale et Toca Madera sont les derniers ajouts à l’expansion du restaurant. Avec les ajouts en attente d’Equinox and Caesars Republic en 2021, cette dernière vague d’investissement de cet actif sera terminée. Les ventes approchent 1 500 $ le pied carré. Et avec l’ouverture continue des usages à fort trafic et à fortes ventes dans l’expansion, la demande de location à Scottsdale Fashion square reste extrêmement forte.

Notre portefeuille comprend une formidable collection d’actifs situés sur des marchés aux caractéristiques démographiques exceptionnelles. L’environnement de location est bon et s’améliore avec un ensemble large et diversifié de nouveaux utilisateurs. La vision stratégique de nos centres-villes est parfaitement claire. Ils ancreront nos communautés et seront un point central où nos consommateurs se rendront à plusieurs reprises pour magasiner, dîner, se divertir et, dans un nombre croissant de cas, travailler et vivre. Dans certains cas, les investissements peuvent être mineurs et d’autres plus importants. Comme Doug le mentionnera sous peu, nous sommes très enthousiasmés par la longue liste de projets importants qui commenceront à générer des NOI importants pour nous en 2021.

Et maintenant, je cède la parole à Scott pour discuter des résultats du trimestre et résumer notre activité de financement très importante en 2019.

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Scott W. Kingsmore, The Macerich Company – Vice-président exécutif, directeur financier et trésorier [4]

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Merci Tom. Le quatrième trimestre a reflété de bons résultats financiers correspondant aux attentes de l’entreprise et de la rue. Voici quelques faits saillants pour le trimestre et pour l’année.

Le FFO pour le quatrième trimestre était de 0,98 $ par action et le FFO de 2019 était de 3,54 $ par action, les deux correspondant au consensus par premier appel. Les 0,98 $ au quatrième trimestre représentaient une baisse de 0,11 $ par rapport aux FFO de 1,09 $ par action au quatrième trimestre de 2018, compte tenu principalement des facteurs suivants:

Premièrement, des frais de location plus élevés d’environ 5 millions de dollars, entraînés par la nouvelle norme comptable de location;

deuxièmement, un revenu de résiliation de baux inférieur de 2,6 millions de dollars;

troisièmement, une augmentation des intérêts débiteurs de 2,1 millions de dollars;

quatre, un appel fiscal favorable au cours du quatrième trimestre de 2018, totalisant environ 3,5 millions de dollars à l’un de nos actifs à New York. Cela a finalement créé une composition défavorable au quatrième trimestre de 2019;

et enfin, les loyers d’ancrage perdus de Sears, la faillite de 1,5 million de dollars au quatrième trimestre.

Le bénéfice d’exploitation net pour les mêmes centres est resté stable au cours du trimestre et a terminé en hausse de 0,65% pour 2019, ce qui s’inscrit dans nos prévisions de NOI pour les mêmes centres de 0,5 à 1,0 pour 2019. Comme nous l’avions mentionné lors des appels précédents, nous anticipions une croissance au deuxième semestre de 2019 soit inférieure au premier semestre 2019 du fait des faillites, dont Forever 21, et ce fut en fait le cas.

Au cours de 2019, l’impact des faillites non ancrées de 2018 et 2019 a eu un impact dilutif d’environ 2% sur la croissance du PNI du même centre en 2019. La marge d’EBITDA s’est sensiblement améliorée en 2019. La marge d’EBITDA a augmenté de 90 points de base, passant de 62,7% en 2018 à 63,6% en 2019.

Ce matin, nous avons fourni des indications détaillées sur les résultats de 2020 et nous vous renvoyons aux informations financières supplémentaires du formulaire 8-K de la société pour plus de détails sur ces hypothèses.

Les fonds provenant de l’exploitation pour 2020 sont estimés entre 3,40 $ et 3,50 $ par action et la croissance du PNI au même centre devrait se situer entre 0,5% et 1%. Bien que de nombreuses hypothèses d’orientation soient fournies dans notre dossier supplémentaire, je voudrais fournir quelques détails supplémentaires. Comme l’année dernière à cette époque, nous avons pensé qu’il serait utile de mettre en évidence quelques composants majeurs pour aider à rapprocher les FFO réels de 3,54 $ par action de 2019 – notre point médian de nos prévisions de FFO pour 2020, qui est de 3,45 $ par action.

Premièrement, nous prévoyons une baisse d’environ 0,06 $ en 2020 par rapport à 2019 en raison de la combinaison de loyers linéaires réduits et de revenus SFAS 141. Ces éléments de ligne non cash peuvent être saccadés, en particulier lorsque nous sommes tenus d’annuler les soldes des locataires à la suite de fermetures anticipées des magasins avant l’expiration du bail, comme ce fut le cas en 2019;

deuxièmement, nous avons inclus, dans nos prévisions, 0,03 $ de dilution attendue de l’activité de cession, y compris de Tysons Vita et d’autres dispositions non essentielles sur lesquelles nous nous concentrons actuellement;

troisièmement, pour rappel, Sears continue de perdre des loyers au cours du premier semestre de 2020, ce qui contribue à environ 0,03 $ de dilution. Rappelons que cela n’a pas d’incidence sur les résultats du même centre;

quatre, au Fashion District Philadelphia, nous prévoyons une occupation de fin d’année 2020 d’environ 80%, et une occupation de fin d’année 2019 d’environ 65%. Compte tenu de cette rampe d’occupation et du fait que les intérêts capitalisés sur le projet sont considérablement inférieurs en 2020 maintenant que le projet est ouvert, cette propriété n’est que modérément FFO relutive à Macerich en 2020, mais contribuera de manière significative aux FFO de l’entreprise en 2021 et au-delà.

Enfin, quelques autres notes concernant l’orientation.

Nous avons intégré environ 0,06 $ ou 100 points de base de réserves générales pour perte de loyer dans les prévisions de NOI du même centre pour 2020. Nous surveillerons et ajusterons ce chiffre au cours de l’année.

En termes de FFO par trimestre, nous estimons 23% au T1, 25% au T2, 24% au T3 et le solde de 28% au dernier trimestre.

Bien que nous ne donnions certainement pas de prévisions prospectives pour les années ’21 et futures, nous restons très optimistes quant aux vents contraires financiers de nombreux investissements de réaménagement à petite et grande échelle en ’21 et au-delà. Encore une fois, veuillez vous référer à notre 8-K déposé ce matin pour plus d’informations.

Passons à l’activité de financement de l’année. Pour récapituler l’activité 2019, nous avons été extrêmement actifs l’an dernier sur les marchés des capitaux d’emprunt. Au total, nous avons conclu 9 transactions totalisant plus de 2 milliards de dollars ou 1,4 milliard de dollars de part de propriété de la société. Cela a rapporté plus de 560 millions de dollars de liquidités et de capitaux disponibles à la société. Le taux d’intérêt moyen sur ces prêts était de 4% et la durée moyenne était de 9,3 ans. Ces 9 actifs financés comprenaient Fashion Outlets de Chicago, des magasins à Atlas Park, SanTan Village, Chandler Fashion Center, Fashion District de Philadelphie, Tysons Tower, West Acres Mall, Kings Plaza; et enfin, One Westside.

Au cours du quatrième trimestre, nous avons conclu 2 transactions majeures.

Le 3 décembre, nous avons conclu un refinancement de 540 millions de dollars de Kings Plaza. Ce prêt CMBS de 10 ans porte intérêt à un taux fixe global de 3,62%. Le produit a été utilisé pour refinancer un prêt existant de 427 millions de dollars et pour rembourser une partie de la marge de crédit de la société. Étant donné que la dette existante était amortie et que le nouveau prêt est uniquement assorti d’intérêts, la nouvelle hypothèque permettra d’économiser plus de 10 millions de dollars sur les flux de trésorerie annuels.

Le 18 décembre, notre coentreprise à One Westside a clôturé un financement de construction sans recours de 415 millions de dollars, sur le nouveau campus de bureaux créatifs Google à West LA. Le prêt porte un taux de LIBOR majoré de 1,7%, qui se réduit à LIBOR majoré de 1,5% une fois Google ouvert. L’installation couvrira la part restante de JV des coûts de développement.

À l’horizon 2020, nous prévoyons de financer le Danbury Fair Mall, le Green Acres Mall et un autre actif non grevé du centre commercial A, et nous pensons que ces actifs seront très bien reçus sur le marché du financement et devraient générer plus de 400 millions de dollars.

Je cède maintenant la parole à Doug pour discuter de l’environnement de location et d’exploitation.

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Douglas J. Healey, The Macerich Company – Vice-président exécutif du crédit-bail [5]

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Merci, Scott. Au quatrième trimestre, les ventes sont restées solides et la dynamique de location s’est poursuivie. Les ventes du portefeuille ont terminé le quatrième trimestre à 801 $ par pied carré, ce qui représente une augmentation de 10,3% par rapport à 726 $ par pied carré à la fin de 2018. Les ventes économiques par pied carré, qui sont pondérées en fonction du NOI, étaient de 916 $ par pied carré, et c’est en hausse de 7,9% par rapport à 849 $ le pied carré il y a un an. Le taux d’occupation à la fin de 2019 était de 94%, en hausse de 20 points de base par rapport au dernier trimestre et de 1,4% par rapport à la fin de 2018. Cela est principalement dû au fait que 450 000 pieds carrés ou 2% de notre SLB ont été rejetés et fermés par le biais de faillites en 2019 L’occupation temporaire était de 6,3%, et elle est inchangée par rapport au 31 décembre 2018.

Les écarts de location à 12 mois étaient de 4,7%, en baisse par rapport à 11,1% par rapport à la fin de 2018. En plus d’affecter l’occupation, les 450 000 pieds carrés ou 2% de notre GLA qui a été rejetée et fermée par la faillite, ont également exercé une pression à la baisse sur les spreads de location 2019. Donc, à ce stade du cycle économique, et comme Tom l’a déclaré, nous pensons que les opportunités de stimuler l’occupation et d’augmenter les flux de trésorerie sont plus fréquentes grâce à la vitesse de location et au remplissage des logements vacants. Le loyer moyen du portefeuille était de 61,06 $ et en hausse de 3,3% par rapport à 59,09 $ il y a 1 an.

Les volumes de location sont restés extrêmement solides tout au long de 2019. Au cours du quatrième trimestre, 233 baux ont été signés pour près de 1 million de pieds carrés, portant le total de 2019 à 938 baux signés pour un peu plus de 3,5 millions de pieds carrés. Et cela représente 18% de baux en plus et 19% de pieds carrés de plus que ce qui a été accompli en 2018. Et cela exclut le Fashion District Philadelphia, dont nous parlerons dans un instant.

Nous continuons de tirer parti de la force de notre puissant portefeuille en exécutant plusieurs ensembles de transactions clés. Ils comprennent 4 offres avec Amazon pour leurs livres et concepts 4 étoiles à FlatIron, Cerritos, Scottsdale et 29th Street, et cela totalise 18 000 pieds carrés. De plus, nous avons conclu des accords avec Ardene, un détaillant canadien de mode rapide à Freehold, Deptford et Fashion District Philadelphie, totalisant 28 000 pieds carrés. Nous avons conclu 3 accords avec BoxLunch à South Plains, Valley River et Vintage Faire, puis 9 accords avec Lovisa, un bijoutier de mode rapide originaire de Nouvelle-Zélande. Et cela porte notre activité totale avec Lovisa à 11 magasins lorsque vous incluez les magasins déjà ouverts à Los Cerritos et Fashion Outlets de Chicago.

L’espace grand format reste très actif. Nous avons signé des baux avec Dick’s Sporting Goods à Vintage Faire pour 45 000 pieds carrés et Crunch Fitness à Deptford pour 28 000 pieds carrés, tous deux dans des boîtes Sears vacantes. Nous avons également signé des baux pour Ross Dress for Less à Pacific View pour 21 000 pieds carrés et adidas à Fashion Outlets of Niagara Falls pour 10 000 pieds carrés.

Il est évident que la catégorie grand format devient plus importante et plus influente que jamais, et nous pensons que c’est actuellement l’un des moyens les plus efficaces de stimuler l’occupation et d’augmenter les flux de trésorerie. À titre d’exemple, si vous prenez les utilisations grand format signées ou en location dans les boîtes Sears à Deptford, Vintage et Chandler ainsi que les boîtes Forever 21 bientôt vacantes à Danbury et Arrowhead, puis vous superposez Life Time Fitness à Broadway Plaza et The Oaks, Equinox and Caesers Hotel à Scottsdale Fashion Square, d’ici la fin de 2020 et jusqu’en 2021, nous envisageons de mettre en ligne 10 millions de dollars supplémentaires en part des revenus annuels supplémentaires. Et nous en sommes encore aux tous premiers jours dans ce secteur grand format.

Dans la catégorie des aliments et des boissons, nous avons signé des baux avec Bamboo Sushi au Biltmore Fashion Park, Bubba’s 33 à South Plains et Shake Shack à Danbury Fair. Cela porte notre nombre total de transactions avec Shake Shack à 11, ce qui fait de Macerich l’un des plus grands propriétaires de Shake Shack.

Nous avons signé plusieurs baux avec des marques numériquement natives et émergentes au quatrième trimestre, notamment Morphe chez Arrowhead, Tecovas chez Kierland Commons, Purple chez Santa Monica Place, Warby Parker chez 29th Street et Gorjana chez The Village at Corte Madera et Broadway Plaza.

Plus loin sur les commentaires de Tom sur Fashion District Philadelphie concernant son ouverture officielle, ce fut un autre trimestre très solide pour FDP en termes de location. Nous avons signé 8 baux pour près de 90000 pieds carrés, y compris des accords clés avec Primark de 47000 pieds carrés, Sephora de 7500 pieds carrés, Kate Spade de 3500 pieds carrés, DSW de 15000 pieds carrés et Ardene de 12000 pieds carrés.

Et bien que nous soyons satisfaits de nos transactions en 2019, nous savons qu’il est important, en particulier dans cet environnement de vente au détail volatil, de nous démarquer de nos affaires en abordant maintenant l’expiration de nos baux 2020. À cette fin, je suis heureux d’annoncer qu’entre les baux signés et les baux à signature, en termes de superficie, nous sommes à 63% achevés avec notre activité 2020. Et lorsque vous incluez les lettres d’intention actives, nous avons presque terminé à 90% notre activité 2020.

Au quatrième trimestre, nous avons ouvert 105 nouveaux locataires, totalisant 339 pieds carrés (sic) [339,000 square feet]. Et cela s’ajoute aux 65 nouveaux locataires, totalisant 205 000 pieds carrés, que nous avons ouverts au trimestre précédent. Les détaillants importants comprennent un H&M de 23 000 pieds carrés et un Salon Republic de 10 000 pieds carrés à The Oaks; Toca Madera et Zinque, deux premiers restaurants de l’Arizona au Scottsdale Fashion Square; Roots et THE VOID au Tysons Corner Center; Cinq ci-dessous dans 10 000 pieds carrés au Freehold Raceway Mall; nous avons ouvert 5 magasins abercrombie kids, totalisant 15 000 pieds carrés; et enfin, nous avons ouvert ULTA et Ross Dress for Less sur environ 35 000 pieds carrés à Superstition Springs, qui a finalisé le remblayage de la boîte vacante Sports Authority.

Les marques numériques et émergentes continuent de migrer vers la brique et le mortier. Au quatrième trimestre, nous avons ouvert 6 autres emplacements, dont Amazon 4 étoiles au Village de Corte Madera, UNTUCKit à Freehold Raceway, Purple à Santa Monica Place et Havaianas, Stance et Tommy John à Scottsdale Fashion Square.

Toujours au quatrième trimestre, nous avons ouvert 8 autres magasins avec YM, le détaillant canadien de mode rapide hors du Canada, qui a acheté les droits de Charlotte Russe. Ces 8 emplacements totalisaient 50 000 pieds carrés. Les 2 derniers accords du paquet YM ouvriront au premier trimestre 2020, ce qui porte le total à 17. Donc, après la liquidation de Charlotte Russe, qui s’est produite au deuxième trimestre 2019, nous laissant 25 emplacements vacants totalisant 160 000 pieds carrés, entre YM et quelques d’autres détaillants, 21 des 25 emplacements que Charlotte Russe a quitté ont déjà été remplis.

Donc en conclusion, l’environnement locatif reste solide. Comme je l’ai dit au cours des derniers trimestres, nous pensons que le moment est venu de profiter de la perturbation actuelle de l’environnement de la vente au détail en découvrant et en garantissant de nouvelles utilisations passionnantes et de pointe dans les catégories à multiples facettes de nos propriétés. Oui, nous continuerons de compter sur nos partenaires de vente au détail hérités, en particulier ceux qui ont utilisé les dernières années pour se réinventer. Mais ce n’est pas le cas et cela ne peut pas s’arrêter là. Comme nous le savons, les temps ont changé, nos acheteurs ont changé et les habitudes d’achat ont changé.

En 2019, nous nous sommes donné pour mission de découvrir les plus récentes et les plus grandes marques et utilisations pour aider à s’adapter à ces changements. Et je suis extrêmement satisfait de nos progrès.

En 2019, nous avons signé 94 accords totalisant 150 000 pieds carrés de tous les nouveaux locataires de Macerich, locataires avec lesquels nous n’avons jamais fait affaire par le passé. Donc, à la fin, 2019 a été à la fois une année difficile et une année enrichissante. Mais surtout, je pense que ce fut une année au cours de laquelle nous avons changé notre façon de penser et jeté les bases de tout ce que l’avenir nous réserve.

Pour 2020, notre objectif est simple. Nous continuons de transformer nos propriétés en centres urbains parmi les meilleurs de la ville – les meilleurs de leur catégorie grâce à la location transformationnelle et créative. Des centres-villes qui plairont à tout le monde dans des endroits où les gens voudront se réunir et pourront, en fait, travailler, magasiner et jouer. Et comme nous le faisons précisément, je crois que Macerich continuera d’avoir l’un des portefeuilles les plus solides et les plus recherchés de notre industrie.

Et maintenant, je cède la parole à l’opérateur pour ouvrir l’appel aux questions et réponses.

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Questions et réponses

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Opérateur [1]

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(Instructions de l’opérateur) Et nous entendrons d’abord Craig Schmidt de Bank of America.

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Craig Richard Schmidt, BofA Merrill Lynch, Division de la recherche – Directeur [2]

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Je me demandais si vous pouviez nous donner l’augmentation incrémentielle attendue du NOI provenant de Scottsdale Fashion Square et Fashion District Philadelphia pour 2020.

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Scott W. Kingsmore, The Macerich Company – Vice-président exécutif, directeur financier et trésorier [3]

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Oui, bien sûr, Craig. Voici Scott. Commencez avec FDP, NOI incrémentiel, si je regarde notre pro forma, vous pouvez probablement trianguler à 4,5%, 5% ou plus. Mais encore une fois, gardez à l’esprit que les compensations d’intérêts capitalisées, non? Donc, comme je l’ai mentionné dans mes remarques liminaires, ce n’est que modérément relutif en 2020, alors que nous prévoyons une accrétion importante en ’21, ’22 et au-delà. Scottsdale Fashion, pour la plupart, est assis dans notre même centre. L’espace d’expansion qui comprend des restaurants et de remise en forme n’est pas dans notre même centre. C’est donc relutif. Je n’ai pas actuellement de numéro. Il est certainement supérieur à la moyenne de notre portefeuille compte tenu de l’ensemble de l’activité de location. Je n’ai pas le chiffre pour toi par contre, Craig.

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Craig Richard Schmidt, BofA Merrill Lynch, Division de la recherche – Directeur [4]

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D’accord. C’est utile. Et puis, je suppose, je me demandais juste quel serait l’impact potentiel si la Prop 13 passait pour Macerich?

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Thomas E. O’Hern, The Macerich Company – PDG et directeur [5]

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Craig, Prop 13 a été contesté à plusieurs reprises en Californie au cours des 30 dernières années. Apparemment, ils ont assez de signatures, ça va être sur le bulletin de vote, mais nous savons que ce n’est pas bien de voter. Donc, pour diverses raisons, nous pensons que c’est une perspective à long terme que cette initiative de rotation du Prop 13 ou de conversion en rôles d’imposition fractionnés ne réussira probablement pas. Mais dans notre cas, nous avons structuré nos baux, presque tous, en CAM fixes, mais nous avons continué à construire des impôts fonciers sur une base triple net. Nous ne pensons donc pas que cela aura beaucoup d’impact. Nous nous rendons compte que cela va exercer une pression supplémentaire sur le coût d’occupation en pourcentage des ventes, mais nous ne pensons pas que si cela devait passer, ce qui, encore une fois, nous pensons que c’est long, nous ne pensons pas que cela aurait tout impact immédiat sur les FFO ou les NOI du même centre.

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Opérateur [6]

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Et maintenant, nous allons répondre à une question d’Alexander Goldfarb avec Piper Sandler.

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Alexander David Goldfarb, Piper Sandler & Co., Division de la recherche – MD et analyste de recherche principal [7]

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La première question est juste, Scott, je viens de passer en revue le pool de magasins comparables, je ne vous ai pas entendu parler de Forever 21. Donc, un, confirmant simplement que c’est toujours votre objectif antérieur de 0,08 $. Mais deuxièmement, lorsque vous passez par votre objectif du même magasin cette année de 0 – de 0,5% à 1%, combien se reflète déjà, pas dans ce nombre, mais dans quelle proportion le portefeuille est déjà en train de glisser des fermetures en dernier année? Cela signifie-t-il que vous commencez l’année avec environ 50 points de base de fermetures en 2019? Et puis les 50 points de base – désolé, les 100 points de base des créances irrécouvrables – désolé, c’est ce que je voulais dire, les 100 points de base des créances irrécouvrables, est-ce que cela inclut déjà ce que vous savez avoir fermé à ce jour, ce qui signifie comme Forever 21 et, par conséquent, il y en a 100 supplémentaires? Ou est-ce que le 100 comprend déjà des choses qui sont déjà fermées cette année?

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Scott W. Kingsmore, The Macerich Company – Vice-président exécutif, directeur financier et trésorier [8]

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Alex, je vais prendre tout ça. Je ne suis pas sûr de pouvoir me souvenir des 5, mais je vais essayer de faire de mon mieux ici.

L’orientation pour les mêmes centres en 2020 y est intégrée, à la suite des faillites de 2019, une réduction d’environ 200 à 225 points de base du PNI des mêmes centres. Cela comprend la réserve budgétaire générale de 1% que j’ai mentionnée dans mes remarques liminaires. Le même centre inclut également l’impact de Forever 21. Je vais simplement revenir aux commentaires que nous avons faits lors de l’appel du troisième trimestre quant à l’impact. Nous avons dit qu’environ 0,08 $ était l’impact sur une base annualisée et qu’environ 0,02 $ de cela se ferait sentir en 2019 et le solde en 2020. Tout cela atteindra le même centre.

En termes de ce qui est et n’est pas dans notre piscine du même centre, le Fashion District de Philadelphie atteint notre piscine du même centre au dernier trimestre de l’année, au quatrième trimestre.

Nos boîtes Sears ne sont pas dans notre piscine du même centre. Et encore une fois, cela a une incidence sur le premier semestre, car nous avons effectivement reçu un loyer au premier semestre de 2018 que nous sommes certainement – excusez-moi, premier semestre de 2019 que nous ne recevons certainement pas cette année.

La zone d’expansion de Scottsdale ne fait pas partie de notre piscine du même centre.

Et enfin, One Westside est assez sans conséquence étant donné qu’il a été fermé presque toute l’année 2019, mais cela est également hors de notre piscine du même centre. J’espère donc que cela répond à toutes vos questions.

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Alexander David Goldfarb, Piper Sandler & Co., Division de la recherche – MD et analyste de recherche principal [9]

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Oui. Et puis, Scott, sur les 100 points de base de réserve de crédit pour cette année. Est-ce que tout cela est déjà utilisé? Ou est-ce que tout cela est incrémentiel, ce qui signifie que, quoi que vous ayez reçu des avis jusqu’à présent cette année, est-ce que cela fait partie de ces 100 ou est incrémentiel par rapport aux 100?

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Scott W. Kingsmore, The Macerich Company – Vice-président exécutif, directeur financier et trésorier [10]

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C’est progressif, Alex.

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Alexander David Goldfarb, Piper Sandler & Co., Division de la recherche – MD et analyste de recherche principal [11]

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D’accord. Ensuite, la deuxième question est la vente d’actifs. La dernière fois que vous avez parlé, je pense, d’environ 80 millions de dollars – je pense que c’était comme la vente d’appartements au quatrième trimestre, puis peut-être des ventes supplémentaires totalisant environ 280 millions de dollars. Vous n’avez rien entendu de tel, mais vous avez certainement remarqué dans votre composition de dividendes de l’année dernière, vous avez gagné 1,35 $, vous avez gagné 0,65 $, mais vous maintenez toujours le dividende de 3 $. Alors que nous pensons à tout pour cette année, pensons-nous toujours à la vente d’actifs. Et pour cela, vous prévoyez toujours de garder le dividende? Ou les ventes d’actifs ne font-elles plus partie du calcul comme vous le pensez pour votre 2020?

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Thomas E. O’Hern, The Macerich Company – PDG et directeur [12]

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Eh bien, Alex, alors que nous regardons 2020, l’accent a été mis sur la vente d’actifs non essentiels. Et dans ceux-ci, nous n’avons généralement pas le même gain fiscal ou gain en capital élevé que si nous vendions l’un de nos 10 principaux actifs ou 20 principaux actifs. Dans une certaine mesure, il y avait donc des considérations fiscales en 2019 qui n’existaient pas en 2020.

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Alexander David Goldfarb, Piper Sandler & Co., Division de la recherche – MD et analyste de recherche principal [13]

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D’accord. Mais vous allez toujours maintenir le même paiement de dividende malgré le fait que c’est une assez bonne source de capital. Et le genre de tarification du marché – ils ne vous évaluent pas sur le dividende actuel, ils évaluent quelque chose de moins que cela.

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Thomas E. O’Hern, The Macerich Company – PDG et directeur [14]

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D’accord. Laissez-moi voir si j’ai bien compris celui-ci. Mais si vous posez des questions sur le dividende, c’est une décision du conseil d’administration. Ce n’est pas ma décision. Je ne peux donc pas parler au nom du conseil d’administration ici, mais je vous dirai que la semaine dernière, le conseil d’administration a approuvé et nous avons déclaré un dividende de 0,75 $ par action, ce qui était cohérent avec le précédent. Et c’est une décision du conseil d’administration et si le conseil d’administration y répond tous les trimestres avant de déclarer le dividende, alors il sait qu’il y a de la place d’environ 1 $ par action en termes de la partie non imposable du dividende qui pourrait être utilisée s’il le jugeait approprié. . Mais à ce jour, le conseil d’administration n’a pas voulu apporter ce changement, mais c’est sa décision.

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Opérateur [15]

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Vous allez maintenant entendre Christy McElroy avec Citi.

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Christine Mary McElroy Tulloch, Citigroup Inc, Division de la recherche – Directrice et analyste principale [16]

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Juste pour faire suite à la question d’Alex sur la vente d’actifs, 300 millions de dollars, qui comprend les 82 millions de dollars pour la participation de 50% dans Vita, qui n’a pas encore fermé. En ce qui concerne les autres 200 millions de dollars et plus, vous avez mentionné le centre commercial non noyau sous contrat, puis un autre actif non essentiel en négociation. Ces 3 actifs comprennent-ils la totalité des 300 millions de dollars? Ou y a-t-il une attente pour les autres? Et l’actif non essentiel en cours de négociation est-il un centre commercial ou un actif non commercial? Peut-être juste un peu de couleur là-dessus.

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Thomas E. O’Hern, The Macerich Company – PDG et directeur [17]

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Ces 3 obtiendront donc près de 300 millions de dollars. Et il y a peut-être 1 ou 2 autres petits actifs qui ne sont pas essentiels pour nous et qui pourraient être des dispositions cette année. Et à part la tour d’appartements de Tysons Corner, les autres actifs sont des centres commerciaux non centraux.

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Christine Mary McElroy Tulloch, Citigroup Inc, Division de la recherche – Directrice et analyste principale [18]

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Et pouvez-vous donner une idée des taux plafonds dans ces centres commerciaux non centraux?

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Thomas E. O’Hern, The Macerich Company – PDG et directeur [19]

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No. And if I could, I’m not so sure that they would be very relevant because a lot of those assets don’t have a lot of EBITDA, but they do, in fact, have some pretty good real estate value and the potential to do other things like multifamily.

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Christine Mary McElroy Tulloch, Citigroup Inc, Research Division – Director & Senior Analyst [20]

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And then just in regard to your capitalized interest guidance of $25 million in 2020, I would have thought more of that would have started to be expensed as you delivered Scottsdale and you continued to stabilize Fashion District, how should we be thinking about the moving parts of that number as more of the interest related to those 2 projects are expensed, but is there anything else that’s sort of being added to CIP or added to the pipeline beyond what you’ve listed in the development schedule that would impact that number?

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Scott W. Kingsmore, The Macerich Company – Executive VP, CFO & Treasurer [21]

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Yes, Christy. Yes, certainly, bear in mind that our projects, all of our Sears boxes are going to be factored in there. We’ve got a couple of large-format uses that we feel very good about the opportunities on, couple Forever 21 boxes. And those will be in the numbers. One Westside is, obviously, we’re throwing hammers, and that’s going to be factored in there. Bear in mind, Scottsdale was a multiphase project, and so a lot of that was already placed into service throughout 2019. Certainly, the wing that now features Apple and Industrious was fully in place for all of 2019. So you don’t have much of a decline there year-over-year. Fashion District, frankly, is the biggest year-over-year decline. But again, there’s continued reinvestment back into the portfolio in our high-quality Sears boxes, One Westside. Like I said, a couple of larger format Forever 21 stores that we are at lease on right now, and we feel very good about.

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Christine Mary McElroy Tulloch, Citigroup Inc, Research Division – Director & Senior Analyst [22]

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So those Forever 21 boxes will go into CIP, but they remain in the same-store pool?

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Scott W. Kingsmore, The Macerich Company – Executive VP, CFO & Treasurer [23]

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Yes, 2 different concepts. We typically carve-out of same-center our major redevelopments. But when it comes to repurposing boxes and spending development capital to the tune of that order of magnitude, GAAP allows that to be considered construction in process that allows you to recognize capitalized interest. So they are really 2 different concepts, Christy.

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Opérateur [24]

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And Jim Sullivan with BTIG has the next question.

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James William Sullivan, BTIG, LLC, Research Division – MD & REIT Analyst [25]

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Oui. Scott, thanks for providing that reconciliation in terms of the items that gets you from the same-store guide to a per share number, the midpoint of the per share got $3.45. I just wanted to clarify, because you listed the Sears box, as you said, that was not included in same-center and then you itemized, I think, 1% $0.06 a share for kind of a loss reserve. So when you report the same-store, however, you typically will reflect any credit loss in the same store, is that right or no?

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Scott W. Kingsmore, The Macerich Company – Executive VP, CFO & Treasurer [26]

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Yes, that’s correct. Really, the 1%, Jim, is just budgeted rents that we’re carrying a reserve against for potential fallout. We’ll continue to assess that throughout the year. That’s a bit different than the notion of bad debt where we’re writing off uncollectible receivables. Also inherent within our guidance is a bad debt expense estimate of $7 million, and we provided that on Page 10 of our supplement. So in addition to that, $7 million of uncollectible [bad debts] (corrected by the company after the call). We have an additional 1% of general reserves against potential fallout that we’ll monitor as we progress.

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James William Sullivan, BTIG, LLC, Research Division – MD & REIT Analyst [27]

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And that $7 million number you gave, yes, that was indicated I know on the guidance page. But I guess, it’s — I guess, the issue is between the same-store number and those items. I know lease term is excluded in 1 or 2 of those other items, but I would have thought that the reserve would have been the same. It would already be the 0.5% to 1%. In other words, would be the same as maybe when you start the year with in each case, no, i.e., $0.06 would be incremental?

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Scott W. Kingsmore, The Macerich Company – Executive VP, CFO & Treasurer [28]

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Well, the $0.06 is — so maybe — maybe we’re not speaking the same language here. The $0.06 is embedded within our thinking for the 0.5% to 1% same-center NOI guidance. But the — I think, Alex’s question was, is any of that Forever 21, for instance, or other known bankruptcies, inherent within that $0.06 or 100 basis points of general reserves? And the answer is, no. It’s all incremental on top of what we know today.

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James William Sullivan, BTIG, LLC, Research Division – MD & REIT Analyst [29]

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D’accord. Now, I understand that.

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Scott W. Kingsmore, The Macerich Company – Executive VP, CFO & Treasurer [30]

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Exactement.

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James William Sullivan, BTIG, LLC, Research Division – MD & REIT Analyst [31]

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D’accord. Yes, maybe we can follow-up on this off-line, but we’re just trying to — I’m just trying to connect the dots from, obviously, the ’19 result, adding some $0.03 to $0.06 of positive contribution from the same-store guide, and then making the adjustments that then take the number back down to $3.45. So we can follow-up online on that or off-line on that.

I also want to talk about the refi proceeds. I know in between — the consolidated assets between 4Q maturities and 1Q maturity, you’ve got about almost $600 million of maturities. And you had talked, I think, in your prepared comments, about financing on Danbury and Green Acres and another mall. And I think you mentioned something like $400 million in proceeds. So I guess, the question is Fashion Outlets of Niagara, what are you anticipating there at this point to the extent you’re comfortable talking about it? And number two, on Danbury Fair and Green Acres, are you anticipating excess proceeds to the maturity or no?

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Scott W. Kingsmore, The Macerich Company – Executive VP, CFO & Treasurer [32]

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Yes, we are. Danbury Fair is a 10-year maturity. And given continued investment and progress and value creation at that asset over the course of a 10-year period, there’s certainly the opportunity to extract extra value out of that one. And we do anticipate excess proceeds.

Green Acres is very much the same way, even though we’ve only owned the asset for about 7 years. I recall we did build a very substantial power center adjacent to the project. And frankly, the performance of Green Acres mall is well beyond our expectations. And I do think there is the opportunity to extract excess proceeds.

The third asset I mentioned, not by name, but I did describe it as unencumbered. And so I do feel very good that, that asset, which performs extremely well, will result in some excess proceeds.

I think the last question you asked was Fashion Outlets of Niagara. We’re still evaluating that one. It’s very possible at this time, we may unencumber that one, but we’ll be reporting back on that one over the course of the year.

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Opérateur [33]

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Now we’ll take a question from Todd Thomas with KeyBanc Capital Markets.

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Todd Michael Thomas, KeyBanc Capital Markets Inc., Research Division – MD and Senior Equity Research Analyst [34]

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Just first follow-up on the same-store forecast. Scott, I think you commented that Fashion Outlets of Philadelphia comes into the pool in the fourth quarter. Things like that could have an impact on the full year forecast. And just given the ramp you’re expecting to experience in occupancy, and I presume rental income, what’s the impact that Philly has on the full year same-store growth forecast?

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Scott W. Kingsmore, The Macerich Company – Executive VP, CFO & Treasurer [35]

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Sure, Todd. Well, given the fact that it’s only 1 quarter, it’s not going to be a massive impact. What I can say, though, is as we look into 2021, Philadelphia will certainly be a major contributor as well as lot of these larger boxes that are going to be coming online. One of the consequences of getting this real estate back, leasing it up, prepping the space for tenant delivery and, ultimately, building out the store, is it takes about 18 to 24 months for that income to come to fruition and actually to get those tenants to open and operating. We are looking at — towards the end of this year and the beginning of ’21, having a significant inventory of that space coming online, which is the figure that Doug mentioned earlier. So we do feel good about the contributions in ’21.

Circling back specifically to your question, though, the ’20 contribution from Philadelphia in the fourth quarter, there certainly is one, but it’s not very significant in light of — it’s a single asset for 1 quarter.

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Todd Michael Thomas, KeyBanc Capital Markets Inc., Research Division – MD and Senior Equity Research Analyst [36]

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Okay, got it. And then, Doug, I apologize if I missed this, but I think temp and short-term leasing contributed to about 640 basis points of occupancy last quarter. Can you share where that was at year-end? And can you comment on how you expect that to trend throughout the year?

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Thomas E. O’Hern, The Macerich Company – CEO & Director [37]

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Yes, Todd, this is Tom. I think the number at year-end was 6.3%, so pretty consistent with the third quarter. And I think that was flat with last year, but there’s a pretty strong initiative here to convert temporary space to permanent space because there’s a significant pickup in rent between a temp tenant and a perm tenant. So that’s going to be a big push this year.

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Todd Michael Thomas, KeyBanc Capital Markets Inc., Research Division – MD and Senior Equity Research Analyst [38]

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D’accord. Can you quantify that a little bit? Do you have a sense for where rents are for that bucket? How much of a lift do you see on average when earning short-term leases to permanent?

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Thomas E. O’Hern, The Macerich Company – CEO & Director [39]

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It’s usually a 50% pickup in rent when you convert. And the goal of this year would be to knock that down by 75 or 100 basis points to take it closer to 5% from 6.3%, it’s at today. And we’ve got a team of people that specifically focuses on converting temps to perm.

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Todd Michael Thomas, KeyBanc Capital Markets Inc., Research Division – MD and Senior Equity Research Analyst [40]

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Okay, got it. And just one last question also on leasing. You discussed some of the leasing activity in ’19, the progress that you’ve made on the 2020 [2021] (added by company after the call) expirations. Can you just comment specifically on the leasing spreads in the quarter in the consolidated portfolio. They sort of — they came in sharply this quarter. I was just curious if you can discuss what that’s attributable to?

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Douglas J. Healey, The Macerich Company – EVP of Leasing [41]

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Yes, it’s Doug. So it all really depends on the property and the market. In our top-tier centers, as we look to execute on the 2020 business, we’re executing at positive decent spreads. However, in some of our lower tier centers, it may be more of an occupancy play. Obviously, when we’re working to drive occupancy, it does come at the expense of rate, which affects spreads, but I wouldn’t say that’s the case in the majority of our properties.

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Opérateur [42]

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Now we’ll move to a question from Steve Sakwa with Evercore ISI.

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Stephen Thomas Sakwa, Evercore ISI Institutional Equities, Research Division – Senior MD & Senior Equity Research Analyst [43]

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I guess, first, there was an article yesterday about Intelsat filing for bankruptcy. And I know that’s a large office tenant you’ve got in Tysons. Any just sort of commentary you can provide around that tenant, space needs and how you think that might play out?

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Thomas E. O’Hern, The Macerich Company – CEO & Director [44]

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Well, they were one of our original tenants, Steve. And around the time they went public was about the time we opened Tysons Tower 5 or 6 years ago. And they’ve been an anchor tenant there with, I think, 3 or 4 floors. That being said, that market is pretty strong today. We’re actually considering doing more office there. And we don’t think it would be too difficult if it came to that. We don’t believe it will, but if it did come to the situation where they did file and we had to make some decisions, there’s a much stronger office market today than there was when we originally did that deal. And we, in all likelihood, would get a rent pickup as a result of taking that rent to market if it comes our way.

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Stephen Thomas Sakwa, Evercore ISI Institutional Equities, Research Division – Senior MD & Senior Equity Research Analyst [45]

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But there’s nothing baked into the 0.5% to 1% for any kind of dislocation or disruption from that. Is that correct?

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Thomas E. O’Hern, The Macerich Company – CEO & Director [46]

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That’s correct.

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Stephen Thomas Sakwa, Evercore ISI Institutional Equities, Research Division – Senior MD & Senior Equity Research Analyst [47]

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D’accord. Secondly, can you just, broad picture, give us — maybe I missed it, kind of the funding needs that you have for developments, redevelopments in ’20, ’21 and ’22?

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Thomas E. O’Hern, The Macerich Company – CEO & Director [48]

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Yes, on average, Steve, we’re going to be $250 million to $300 million, and that’s about what we were this year. And Scott went through the refinancing liquidity that we generated, and that was roughly $550 million. So there was liquidity well in excess of our capital needs generated this year. On top of what may come out of the financing pipeline, we’re also deep in either contract or negotiations to sell some noncore assets, which will generate some additional liquidity. And we very well could continue that game plan as we move forward into 2021 and beyond. It’s long been a goal of ours to sell our noncore assets if we can do it cost effectively and without a big earnings impact. So that’s an avenue we’re going to continue to pursue in terms of generating liquidity to cover our very accretive redevelopments.

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Stephen Thomas Sakwa, Evercore ISI Institutional Equities, Research Division – Senior MD & Senior Equity Research Analyst [49]

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D’accord. And then just maybe one for Scott, just in terms of how you think about assets going in, going out of the same-store pool. I guess Fashion District of Philadelphia is obviously still ramping and really doesn’t even stabilize until — it sounds like it’s in the 80% range and gets into the 90s, even a year from now. But it sounds like that’s going into the pool in the fourth quarter of ’20, although it’s not really stabilized yet. I just — is it just a strict definition of 13 months and the asset goes in? Or is there something a little bit more specific as to how you think about that or the new wing in Scottsdale when that gets added?

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Scott W. Kingsmore, The Macerich Company – Executive VP, CFO & Treasurer [50]

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Yes, you’re pretty much spot on, get 4 full quarters, and then it gets into the same-center pool. The fourth quarter of this year happens to be the anniversary for Fashion District. Let me just expand a little bit on the occupancy because the stats can be a bit deceiving. We do anticipate occupancy, as I mentioned, roughly 80% by year-end 2020. But bear in mind that there are 3 major spaces at that property that happened to be unique that are carrying into ’21. Primark, we expect to be a spring ’21 delivery. It’s roughly 50,000 square feet, 2 levels on market. It’s going to be a great flagship anchor for us. In addition, there’s 2 destination spaces on the east side of the project. And collectively with Primark, that’s nearing 15% of the space. So it’s a bit deceiving when I say 80%, but the core of the mall is certainly going to be more occupied than that, but there just happened to be 3 distinct spaces that are going to trickle into ’21 that are going to drive some significant financial results in ’21 and beyond.

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Opérateur [51]

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Now we’ll hear from Linda Tsai with Jefferies.

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Linda Tsai, Jefferies LLC, Research Division – Equity Analyst [52]

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Could you tell us how much Intelsat was paying in terms of rent since that is included in your credit loss, if I heard that correctly?

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Thomas E. O’Hern, The Macerich Company – CEO & Director [53]

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Linda, we don’t provide specifics on how much each tenant pays. It would be very detrimental to the leasing negotiations in a lot of cases. We don’t provide those specifics.

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Linda Tsai, Jefferies LLC, Research Division – Equity Analyst [54]

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D’accord. And then since you sold the multifamily at Tysons, would you consider selling the office at some point?

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Thomas E. O’Hern, The Macerich Company – CEO & Director [55]

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Certainement. I mean when we built those, it was our stated intention that we didn’t necessarily plan to build them and hold them forever, but as long as we own them and could control the development and how they were oriented towards the 2 million square foot powerhouse mall, we were going to do that and that’s been done. The transit station has been built there and both assets are doing quite well. And that has actually turned that location, that entrance to the mall, into the #1 location. So — but we do have an open mind going forward, and that could possibly be a candidate to be sold along with our other noncore dispositions.

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Linda Tsai, Jefferies LLC, Research Division – Equity Analyst [56]

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And then can you discuss what drove your decision not to JV 1 or 2 of your top 20 assets? And what it would take for you to revisit that concept?

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Thomas E. O’Hern, The Macerich Company – CEO & Director [57]

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Well, I’m sure this is no surprise to you, but today, retail real estate, particularly mall real estate, is out of favor with institutional investors. Even the very high-quality assets including the 2 or 3 that we exposed to the market, there’s just not strong demand right now. We like those assets. We’re glad to hang on to 100% of them. They are core assets for us. And we will generate liquidity through selling noncore assets, as I mentioned.

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Linda Tsai, Jefferies LLC, Research Division – Equity Analyst [58]

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And then just one last one. What’s driving the lower occupancy cost ratio on your unconsolidated centers? It looks like you ended the year at 10.8%. And then last year, it was 11.5%. And in 2017, it was 12.7%. Is there kind of a target ratio you’d like to achieve? And just what’s driving that?

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Thomas E. O’Hern, The Macerich Company – CEO & Director [59]

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Well, I mean, you’ve got a lot of factors. Sales have been up. In some cases, you’ve got some bankrupt tenants that had a high-occupancy cost as a percentage of sales that are coming out of the equation, so that’s pulling that number down. And I suspect that’s the biggest reason for the drop versus the prior year.

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Opérateur [60]

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Next question comes from Michael Mueller with JP Morgan.

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Michael William Mueller, JP Morgan Chase & Co, Research Division – Senior Analyst [61]

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You talked about the temp to permanent leasing goals, but where do you see the overall 94% occupancy level going by year-end ’20?

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Douglas J. Healey, The Macerich Company – EVP of Leasing [62]

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It’s Doug. I think between our temp to perm efforts and our focus in 2020 in leasing the vacant space that we’ve gotten back to us, I think we could see our occupancy increased by 100 basis points, from 94% to 95%.

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Opérateur [63]

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Now we’ll take a question from Jeremy Metz with BMO Capital Markets.

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Robert Jeremy Metz, BMO Capital Markets Equity Research – Director & Analyst [64]

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Sorry if I missed this, but I just want to go back to the asset sales. The $300 million, it was a net number, assume that those include some debt that’s going to go away, making the gross proceeds higher. So maybe you can just quantify the gross expectations there? And then just to be clear, it sounds like those will be outright sales as opposed to any sort of JV, is that right?

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Thomas E. O’Hern, The Macerich Company – CEO & Director [65]

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In all likelihood, they will be outright sales. There’s a couple of possibilities where it may stay in for a small JV interest, and all those assets that we’re considering in this group of noncore dispositions are unencumbered.

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Robert Jeremy Metz, BMO Capital Markets Equity Research – Director & Analyst [66]

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D’accord. Helpful. And then just in terms of the percentage rent, you had pretty good uplift in 2019. I guess, there’s 2 parts in that. First, as part of that lift you saw just being driven by converting some tenants to percentage rent, and that’s helping kind of push it higher. And then I guess, second is just how we should think about that here for 2020? Obviously, I think there’s a desire to convert that to base rent, but maybe that’s (inaudible) on the cards. Any color there?

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Scott W. Kingsmore, The Macerich Company – Executive VP, CFO & Treasurer [67]

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Yes, sure, Jeremy. I don’t think conversion to percent of sales deals is what’s driving that. It is a positive sales environment. Positive sales doesn’t necessarily translate to each and every tenant. But we do have some tenants that have surpassed their breakpoints that I can’t mention properties or tenants specifically, but that’s what kind of drove the result uniquely. Percentage rent as a whole really has not been impactful to our entire rent structure. So I don’t think that’s going to be a significant driver. It’s certainly nothing we point to, to say that’s something we can do to drive 1% same-center growth by any means. But it’s not a — or it’s not a function of converting to grow [In-audible]

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Opérateur [68]

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And now we’ll take a question from Haendel St. Juste from Mizuho.

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Haendel Emmanuel St. Juste, Mizuho Securities USA LLC, Research Division – MD of Americas Research & Senior Equity Research Analyst [69]

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So I guess, thanks for the color on the planned refinancing activity for this year, the $400 million of incremental liquidity you outlined. But that is new debt after all and your debt EBITDA sits here around 9x. So I guess my question is, as you consider the 2020 outlook today, the development NOI coming online and the refinancing activity planned this year, I guess I’m curious when we could start to see that EBITDA figure improved? Where do you think that will be by year-end and perhaps year-end ’21?

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Thomas E. O’Hern, The Macerich Company – CEO & Director [70]

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Oui. So there’s obviously 2 sides of that equation. And the debt that’s being incurred with the refis and also the additional EBITDA that’s coming online from assets like Fashion District Philadelphia, Scottsdale Fashion Square as well as the Sears projects. And then I think we’re really going to see that start to decline as we accelerate same-center NOI. Going forward into 2020, we certainly expect that to be a stronger year for same-center growth than this year when we’re still absorbing some of the bankrupt space. So we think that’s going to come down gradually naturally. And I think there’s actually a chart in our investor deck, which I don’t have memorized, but if you take a look at that, I think you’ll see what our expectation is for debt-to-EBITDA going forward.

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Haendel Emmanuel St. Juste, Mizuho Securities USA LLC, Research Division – MD of Americas Research & Senior Equity Research Analyst [71]

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I do recall that chart, but if I recall correctly, I think that chart did not include a Forever 21 bankruptcy or some form of the challenges they’re facing now [to get those curious] if there was an updated perspective. But I do appreciate those thoughts. And what is the unencumbered NOI today or as of the fourth quarter for the portfolio?

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Scott W. Kingsmore, The Macerich Company – Executive VP, CFO & Treasurer [72]

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Unencumbered NOI, I’d tag it roughly 15% to 20%.

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Haendel Emmanuel St. Juste, Mizuho Securities USA LLC, Research Division – MD of Americas Research & Senior Equity Research Analyst [73]

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D’accord. And then lastly, Corte Madera, looking at your top 20 malls, looks like sales per square foot are up across the board with the exception of Corte Madera, your #2 mall. Sales per square foot there looked to be down 10% year-over-year and 15% from last quarter. Can you discuss what’s going on there? What that’s attributable to? Is that a temporary blip? Or is there something more meaningful we should be aware of?

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Thomas E. O’Hern, The Macerich Company – CEO & Director [74]

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Oui. Corte Madera, we had a couple of tenants that are moving around, just as part of some redevelopment activity. And I think that’s really what’s driving that. We have some high-octane tenants that are experiencing some temporary downtime as they relocate that happen to shift out of the sales pool and they’ll be back into the sales force. So I think that’s a temporary disruption in the figure.

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Haendel Emmanuel St. Juste, Mizuho Securities USA LLC, Research Division – MD of Americas Research & Senior Equity Research Analyst [75]

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D’accord. That’s something that you think is 2021 of that perhaps to get — see the sales migrate back to where they were? Or is it going to take a bit more time?

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Thomas E. O’Hern, The Macerich Company – CEO & Director [76]

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Yes, I would think so, Haendel.

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Opérateur [77]

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And that’s all the time we have for questions. I will turn the call back to Tom for closing remarks.

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Thomas E. O’Hern, The Macerich Company – CEO & Director [78]

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Thank you, Jake. And thank you, everyone, for joining us today. We look forward to seeing you and speaking with many of you over the coming months.

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Opérateur [79]

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With that, ladies and gentlemen, this does conclude your conference for today. We do thank you for your participation, and you may now disconnect.

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